老旧公寓重建难，日本政府出新政鼓励重建

在日本买公寓住房的人不得不面临一个问题，那就是日本的公寓楼“寿命”普遍不长，几十年后就要拆掉重建。

这倒不是因为日本的房子质量差，日本房子质量普遍比较好，但日本地震等自然灾害很多，房子稍有老化，在地震中受损的可能性就会升高。日本政府将60年作为公寓楼的重建基准年数，但是对于上世纪60年代日本公寓楼开始普及之后大量新建的公寓楼，很多仅仅经过30年就开始拆除重建。

但是公寓楼重建需要业主出钱，而且需要八成以上的业主同意才能重建。所谓众口难调，这也导致日本很多老旧公寓楼得不到及时的重建，面临着被地震等自然灾害破坏、以及发生安全事故的风险。

为了推进公寓楼的“新陈代谢”，主管住宅的日本国土交通省正计划在今年年内推出一项新的政策，以鼓励民众积极重建公寓楼。这项新政的核心内容是：

放宽老旧公寓楼在重建时增加楼层的限制，允许出售重建后新增增加的住房，将售房收入用于重建。

按照日本相关政策，老旧公寓重建后可以增加楼层的，仅限于1981年以前基于旧的抗震标准兴建的公寓，这些公寓被认为“耐震性能不足”。但是新的政策实施之后，“外墙劣化”“防火能力差”“管线设备老化”“残障人士便利设施不足”，满足其中的任何一项，也将被视为可以增加楼层的老旧公寓条件之一。是否属于老旧公寓，由持有一级建筑师正式的专业人士判断。具体而言：

“外墙劣化”是指外墙上出现裂缝，墙皮出现剥落的问题；

“防火能力差”是指没有设置紧急出入口等问题；

“管线老化”是指屋顶中的排水管道出现2处以上的漏水问题；

“残障人士便利设施不足”是指3层以上的公寓楼没有电梯，各户大门门框宽度低于75cm。

一旦被认定为老旧公寓，在重建时可以享有相当大的优惠。具体能否增加楼层，还要视公寓所在的位置而定，但日本国通交通省称从过去的情况来看，基本上二至三成的申请都能获得通过。比如，10层高的老旧公寓，可以重建成12或13层高的新公寓。

重建后新增加的房间，可以由公寓的业主等组成的管理组合出售给房地产公司，售房的收入可以充当重建经费。老旧公寓的业主，在重建之后可以继续住在新的公寓里，也可以选择出租。

日本国土交通省认为，这样的政策对于经费不充足的公寓管理组合来说，将是一个很大的利好，将使得业主们更加容易就重建达成一致。

由于反对重建的业主很多，因此日本老旧公寓也越来越多。日本国土交通省的资料显示，截至2014年日本全国建成年数超过50年的公寓住房有近5万户，在旧的抗震标准下兴建的公寓住房多达106万户。

但是公寓重建对于业主来说是一笔很大的经济负担，一般情况下，公寓重建平摊下来需要每户出1000万日元以上，加上重建期间临时租房、搬家的费用，重建可能需要1400万日元以上。

1000多万日元对于靠退休金生活老年人来说，是非常大的负担，很多老年人选择不重建。如果老旧公寓最终因业者不能达成共识而无法重建，很多年轻的业主就会选择搬到其它地方。因此，住在日本老旧公寓楼中的大多是老年人。

日本房地产专家提醒，1000多万日元的重建费不是小数，在购买公寓之前就应该考虑今后重建的问题。应该注意公寓楼的管理情况如何，业主的基本情况如何，或者选择适当的时机出售公寓。

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